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주택임대차보호법(최수영 변호사 - 금호베스트 공인중개사사무소 자문변호사)
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최수영 변호사(법무법인 시공)01052677083 #주택임대차보호법아래는 대법원 2021다251929 임대차보증금 사안에 관한 내용입니다. 1. 사실관계원고는 2015. 2. 24. 집주인 a으로부터 임대차보증금 1억 8,000만 원, 임대차기간 2015. 4. 30.부터 2017. 4. 30.까지로 정하여 주택을 임차하였고, 집주인 a에게 그 임대차보증금을 지급하였습니다.원고는 2015. 4. 30. 위 주택을 인도받아 그 주소지에 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 2017. 5. 1. 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었습니다. 2017. 9. 5. 위 주택에 관하여 경매절차가 개시되었고, 원고는 매각기일에서 유찰이 계속되자 2019. 2. 9. 집주인 a에게 임대차계약을 해지한다고 통지하였습니다. 원고는 위 경매절차에서 남편이 임차인으로 현황 조사되었으나 배당요구를 하지 않았고, b가 2019. 11. 6. 이 사건 부동산을 낙찰받았습니다.원고는 2020. 1. 21. 위 a와 b에게 임대차보증금의 반환을 요구하는 내용증명을 발송하였고, 그 직후 b를 상대로 위 주택에 관한 주택임차권등기명령을 신청하여2020. 2. 11. 그 명령이 내려졌고, 2020. 2. 18. 주택임차권등기가 기입되었습니다. 원고는 2020. 2. 12. 전 집주인 a를 상대로 임대차보증금의 반환을 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.2. 법원의 판단(1) 원고는 b가 위 주택을 낙찰받기 전 a에게 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시하였으나, 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차법 제4조 제2항에 따라 임차인이 임대차보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 간주되고, 위 해지 의사표시는 이 사건 경매절차에서 매각이 이루어지지 않는 상황에서 이루어진 것이므로, 그 사정만으로 원고가 임대인의 지위승계를 원하지 않았다고 볼 수 없다.=> 임대차계약을 해지하여 종료시켜도 임대차보증금을 받을때까지는 임대차계약이 존속되는 것으로 법률에서 정하고 있으므료, 해지통보를 하였다고 해도 a와의 임대차계약은 여전히 존속하고 있다는 것이죠.(2) 대항력과 우선변제권을 갖춘 원고는 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하지 않았다. 이는 원고가 대항력을 행사하여 임대인의 지위를 승계하게 되는 b에게 임대차관계의 존속을 주장하기 위한 것이라고 볼 수밖에 없고, 원고가 종전 임대인인 a에게 임대차보증금의 반환을 요구한 것과 모순된다.=> 위 (1)에서 보는 바와 같이, 임대차계약은 계속 존속중인 상황에서 원고는 배당요구를 하지 않았다면 그것은 a에게서 임차보증금을 받을 생각보다는 b로부터 임차보증금을 받을 것으로 해석된다는 것이죠. 배당요구는 위 주택이 낙찰된 이후 그 매각대금으로부터 임차보증금을 정산받고 이사를 간다는 의미인데, 그것은 결국 a와의 사이에서 문제를 해결하겠다는 것이니까요. (3) 원고는 내용증명을 발송하고 이 사건 소를 제기하면서 a와 b 모두에게 임대차보증금의 반환을 요구하였고, b가 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 부담함을 전제로 주택에 관한 주택임차권등기명령을 신청하였다.=>원고는 주택임차권등기명령을 a가 아닌 b를 상대로 했으므로 결국 임차보증금은 b와의 사이에서 해결되어야 한다는 것이죠. 3. 시사점.a와 b 중 누구로부터 임차보증금을 받을 것인지를 처음부터 명확히 해서 일관되게 이의를 제기해야 한다는 점이죠.
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