#주택임대차보호법아래는 대법원 2021다251929 임대차보증금 사안에 관한 내용입니다.
1. 사실관계
원고는 2015. 2. 24. 집주인 a으로부터 임대차보증금 1억 8,000만 원, 임대차기간 2015. 4. 30.부터 2017. 4. 30.까지로 정하여 주택을 임차하였고, 집주인 a에게 그 임대차보증금을 지급하였습니다.
원고는 2015. 4. 30. 위 주택을 인도받아 그 주소지에 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 2017. 5. 1. 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었습니다.
2017. 9. 5. 위 주택에 관하여 경매절차가 개시되었고, 원고는 매각기일에서 유찰이 계속되자 2019. 2. 9. 집주인 a에게 임대차계약을 해지한다고 통지하였습니다. 원고는 위 경매절차에서 남편이 임차인으로 현황 조사되었으나 배당요구를 하지 않았고, b가 2019. 11. 6. 이 사건 부동산을 낙찰받았습니다.원고는 2020. 1. 21.
위 a와 b에게 임대차보증금의 반환을 요구하는 내용증명을 발송하였고, 그 직후 b를 상대로 위 주택에 관한 주택임차권등기명령을 신청하여2020. 2. 11. 그 명령이 내려졌고, 2020. 2. 18. 주택임차권등기가 기입되었습니다.
원고는 2020. 2. 12. 전 집주인 a를 상대로 임대차보증금의 반환을 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.
2. 법원의 판단
(1) 원고는 b가 위 주택을 낙찰받기 전 a에게 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시하였으나,
임대차가 종료된 경우에도 주택임대차법 제4조 제2항에 따라 임차인이 임대차보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 간주되고, 위 해지 의사표시는 이 사건 경매절차에서 매각이 이루어지지 않는 상황에서 이루어진 것이므로, 그 사정만으로 원고가 임대인의 지위승계를 원하지 않았다고 볼 수 없다.
=> 임대차계약을 해지하여 종료시켜도 임대차보증금을 받을때까지는 임대차계약이 존속되는 것으로 법률에서 정하고 있으므료, 해지통보를 하였다고 해도 a와의 임대차계약은 여전히 존속하고 있다는 것이죠.
(2) 대항력과 우선변제권을 갖춘 원고는 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하지 않았다. 이는 원고가 대항력을 행사하여 임대인의 지위를 승계하게 되는 b에게 임대차관계의 존속을 주장하기 위한 것이라고 볼 수밖에 없고, 원고가 종전 임대인
인 a에게 임대차보증금의 반환을 요구한 것과 모순된다.
=> 위 (1)에서 보는 바와 같이, 임대차계약은 계속 존속중인 상황에서 원고는 배당요구를 하지 않았다면 그것은 a에게서 임차보증금을 받을 생각보다는 b로부터 임차보증금을 받을 것으로 해석된다는 것이죠.
배당요구는 위 주택이 낙찰된 이후 그 매각대금으로부터 임차보증금을 정산받고 이사를 간다는 의미인데, 그것은 결국 a와의 사이에서 문제를 해결하겠다는 것이니까요.
(3) 원고는 내용증명을 발송하고 이 사건 소를 제기하면서 a와 b 모두에게 임대차보증금의 반환을 요구하였고, b가 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 부담함
을 전제로 주택에 관한 주택임차권등기명령을 신청하였다.
=>원고는 주택임차권등기명령을 a가 아닌 b를 상대로 했으므로 결국 임차보증금은 b와의 사이에서 해결되어야 한다는 것이죠.
3. 시사점.
a와 b 중 누구로부터 임차보증금을 받을 것인지를 처음부터 명확히 해서 일관되게 이의를 제기해야 한다는 점이죠.
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