장혁순 변호사장혁순 변호사

공동주택관리법에 따라 주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다(법 제66조). 이때 고의 또는 중대한 과실로 손해가 발생했다면 주택관리사 자격의 취소나 정지까지 이를 수 있다(법 제69조).

이때 소장에게 손해가 인정되려면 어떠한 요건이 필요하고, 사안별로 얼마의 손해액이 인정되는지 구체적 사례를 통해 확인해본다.

A아파트는 정문 부근의 옹벽설치공사와 문주설치공사를 진행하고자 각 업체와 공사계약을 체결한 후 공사를 완료했다. 그러나 공사 진행 시 입주자대표회의 의결이 없음은 물론 행위 허가조차 받지 않았다. 이에 관할 지자체는 자진 철거하라고 처분했고, 이에 옹벽과 문주를 다시 철거공사를 진행했다.

이후 A아파트 입대의는 입대의 회장과 소장을 상대로 손해배상을 청구했다. 적법한 입대의 의결도 없고, 행위허가도 받지 않는 등 불법행위로 인해 당초 공사 비용과 철거공사 비용 등 총 1억4000만 원의 손해가 발생했다는 이유였다.

이에 대해 법원은 공사를 진행하면서 고의 또는 과실로 관리규약 및 관계 법령을 위반함으로써 A아파트에게 손해를 가했다면 이를 배상할 책임이 있다고 판단했다. 다만 그 배상책임을 70%로 제한해 1억 원의 손해배상 책임만 인정했다(부산지방법원 동부지원 2021. 11. 3. 선고 2019가단207792 판결).

옹벽과 문주의 설치공사는 공동주택관리법령에 따라 입대의 의결이 필요하고, 행위허가 대상이다. 그러나 이를 준수하지 않음에 따라 관할 지자체로부터 옹벽 및 문주를 철거하는 원상복구 공사를 시행한 점이 확인됐다.

법원은 입대의 회장은 고의 또는 과실로 관리규약 및 관계 법령을 위반해 공사를 진행한 잘못이 있다고 봤다. 소장은 이러한 사정을 잘 알면서 입대의 회장과 함께 공사를 진행하는 등 불법행위에 가담한 잘못이 있다고 봤다. 이들이 A아파트의 손해를 배상할 의무가 있다고 판단했다.

배상해야 할 A아파트의 손해의 범위는 공사비용 전체라고 판단했다. 즉, 옹벽과 문주의 설치공사비용은 물론 이를 철거하기 위한 공사비용 역시도 A아파트가 입게 된 손해라고 판단했다. 다만 그 책임은 다소 제한될 수 있다고 봤다. 즉, 불법행위에 따른 손해배상액을 산정할 때 손해부담의 공평을 기하기 위해 채무자의 책임을 제한할 수 있다고 본 것이다(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결 참조).

이에 따라 입대의 회장과 소장의 책임을 70%로 제한했다. 우선 이들은 공사진행 과정에서 개인적인 이익을 취득하지 않았고, 수의계약으로 진행하는 경우에도 나름대로 합리적인 공사금액을 제시하는 업체를 선정하기 위해 공사감리로부터 공사계약에 관한 검토를 받기도 했다. 이러한 제반 사정을 고려해 책임을 제한한 것이다.

법원은 입대의 회장과 소장이 A아파트에게 A아파트가 청구한 1억4000만 원의 70%인 약 1억 원을 배상해야 한다고 판단했다.

이에 대해 입대의 회장과 소장은 손해배상액이 많다며 항소했다. 항소심 역시 1심과 동일하게 판단했다(부산지방법원 2022. 9. 15. 선고 2021나67169 판결).

항소심에서 입대의 회장과 소장은 A아파트 입대의가 손해를 키웠다고 주장했다. 즉, 입대의가 관할 지자체에 옹벽 및 문주 공사가 불법으로 이뤄지고 있다는 취지로 민원을 제기했고, 이후에도 옹벽과 문주를  철거하지 않는 방안을 마련할 수 있었음에도 이를 방해했으므로 자신들의 공사진행과 손해 사이에 상당인과관계가 없다고 주장했다.

그러나 법원은 입대의가 스스로 민원을 제기했다거나 옹벽과 문주를 철거하지 않고 적법하게 유지되도록 처리할 수 있었다고 인정하기는 부족하다고 판단했다. 또한 불법적 공사라는 민원이 제기 됐더라도 이는 옹벽과 문주가 불법적으로 건축됐기 때문일 뿐이고, 그 민원 제기만으로 불법 공사와 손해 간 상당인과관계가 단절된다고 볼 수는 없다고 판단했다.

항소심 역시 입대의 회장과 소장은 공동 불법행위자로서 A아파트에 대해 손해배상 책임이 있으므로 공동해 그 손해를 배상하라고 판단했다.

 

법무법인 은율 ☎02-531-8000

 

 

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