대법원, 원심 깨고 집주인 손 들어줘
“규정된 기간에만 행사됐다면 거부 정당”사진=게티이미지뱅크세입자가 전세계약을 갱신할 것을 요구한 뒤 그 집을 산 새 주인이라도 실거주를 할 경우엔 계약 갱신을 거절할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 2020년 세입자의 계약 갱신 요구권과 집 주인의 거절권을 담은 주택임대차보호법 개정안이 시행된 후 이를 둘러싼 분쟁을 두고 처음 나온 대법원 판례다.
대법원 3부(주심 노정희 대법관)는 집 주인 A씨가 세입자 B씨를 상대로 낸 건물 인도 소송에서 원고 패소로 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지방법원에 돌려보냈다고 19일 밝혔다. 계약 갱신 없이 기존 전세 계약 종료시기에 맞춰 B씨가 집을 비우고 나가야한다고 본 것이다.
B씨는 임대차 기간이 종료되기 전인 2020년 10월 16일 집 주인에게 임대차 계약 갱신을 요구했는데 그로부터 2주 후인 10월 30일(소유권 이전 등기일) 이 집이 A씨에게 팔렸다. B씨는 전 주인을 상대로 계약 갱신 요구권을 행사했다면서 A씨에게 전세 기간을 연장해줄 것을 요청했다. 하지만 A씨는 그 해 11월 실거주를 하겠다면서 B씨의 요구를 거절했다. 이에 B씨가 “나가지 않겠다”고 버티면서 두 사람의 소송전이 시작됐다.
주택임대차보호법에 따르면 세입자는 2년간의 임대차 계약이 종료되기 2~6개월 전 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리를 행사할 수 있다. 계약이 갱신되면 임대료는 직전 임대료의 5%까지만 올릴 수 있다. 집 주인은 본인이나 직계존속·비속이 실제로 거주하려는 경우엔 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있다.
다만 이미 세입자가 계약 갱신을 요구한 상황에서 집 주인이 바뀌었을 때는 새 주인에게도 거부권이 있는지를 두고는 논란이 이어져왔다. 이번 사건의 경우에도 1심은 새 주인의 손을 들어줬지만 2심에선 세입자가 승소했다.
대법원은 세입자가 계약을 갱신해달라고 요구했을 당시의 임대인만 거부권을 행사할 수 있다고 제한할 수는 없다고 판단했다. 대법원은 “실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 것이 정당한 지는 (거부권 행사가) 주택임대차보호법에 규정한 기간에 이뤄졌는지에 따라 판단해야 한다”며 “이는 임대인이 변경된 경우에도 마찬가지”라고 밝혔다.
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