재개발 사업의 정의
정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.
정비계획의 수립 및 정비구역의 지정
시장ㆍ군수는 기본계획에 적합한 범위안에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비사업의 명칭, 정비구역 및 그 면적, 국토의계획및이용에관한법률 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획 시설의 설치에 관한 계획, 공동이용시설 설치계획, 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획, 환경보전 및 재난방지에 관한 계획, 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획, 정비사업시행 예정시기 등이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장·군수가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 도과한 경우 이의가 없는 것으로 본다)
이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 합니다.
다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있습니다.
정비계획 수립대상 지역
1960년대 이전 : 서울시도시계획구역에 신규 편입
- 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소 토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게될 우려가 있는 지역
- 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용
- 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
- 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해 발생 시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역
정비계획 수립대상 정비구역 지정요건
노후·불량건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물수의 3분의2 이상이고, 면적이 1만제곱미터(법 제4조제4항에 따라 서울특별시 도시계획위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5천제곱미터) 이상으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역
- 구역의 전체필지 중 과소필지가 40%이상인 지역
- 주택접도율이 40퍼센트 이하인 지역(단, 법 제3조제6항에 따라 이 조례 시행 전에 고시된 2010 도시·주거환경정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50퍼센트 이하인 지역으로 한다)
- 호수밀도가 60 이상인 지역
정비사업 추진 절차
- 01. 구역지정 →
- 02. 조합설립추진위원회 구성 →
- 03. 조합설립인가 →
- 04. 사업시행인가 →
- 05. 분양신청 →
- 06. 관리처분계획인가 →
- 07. 철거 및 착공 →
- 08. 준공인가 →
- 09. 확정측량 →
- 10. 해산 및 청산
재개발정비사업 사업방식 비교 (조합 ↔ 토지등소유자 방식)
'구분, 조합 방식, 토지등 소유자 방식'으로 구성된 재개발정비사업 사업방식 비교표입니다.| 구분 | 조합 방식 | 토지등 소유자 방식 |
|---|
| 정비계획 입안(변경)제안 | 토지등소유자의 2/3이상 및 토지면적의 2/3 이상 동의 | 상동 |
| 추진위 설립 | 토지등소유자 1/2 이상 동의 | - |
| 조합설립인가 | 토지등소유자 3/4 이상 및 토지면적의 1/2이상 동의 (사업시행자로 인정) | - |
| 건축심의 신청 | 조합 신청 가능 (토지등소유자 동의 제외) | 토지면적의 2/3 이상 동의 (사업시행계획인가 신청동의요건을 갖춘 경우 제외) |
| 사업시행계획인가 | 총회 의결 | 토지등소유자 3/4 이상 및 토지면적 1/2이상 동의 (사업시행자로 인정) |
| 인가 서류 접수 및 처리 | 건축법 제31조 및 건축법 시행규칙 제22조의 2 등에 의거 허가권자는 전자정보처리 시스템(세움터)를 이용하여 건축허가 등의 업무를 처리하여야 함. | 상동
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