여의도의 아파트 밀집 지역

70년대에 등장한 ‘아파트지구’ 제도가 이제 역사 속으로 사라집니다. 당시 급속도로 늘어나는 인구를 감당하기 위해 아파트를 빠르게 공급하려 도입됐는데요, 서울시는 상위계획의 변화 등을 반영한 새로운 관리방안이 필요하다고 보고 ‘아파트지구’를 ‘지구단위계획’으로 전환합니다. 재건축 시 용적률, 높이, 용도 등은 유연하게 적용할 수 있고, 기존용지를 '획지'로 전환해 입체적 토지 활용이 가능해집니다.

서울시는 지난해 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 마련한 이후 변경된 정책 등을 반영하여 용적률, 높이, 용도 등을 유연하게 적용토록 지침을 추가로 개선했다.

현재 서울 시내에는 14개 지구, 면적으로는 약 11.2㎢, 208개 단지, 총 14만 9,684세대가 '아파트지구'에 포함되어 있으며 이는 서울 전체 아파트의 9% 정도에 해당한다.

'아파트지구' 제도는 2003년 '국토계획법'에서 삭제됐다. 이후 서울시는 기존 지정된 14개 지구를 '주택법 부칙' 등으로 운영해 왔으나 변화하는 시대·제도 변화에 대응하기 위한 새로운 관리방안 마련이 필요하다 보고 이번에 지침을 개선키로 했다.

'아파트지구'는 과거 초등학교를 중심으로 인구·면적·공공시설 등의 규모를 결정하는 '근린주구이론'을 토대로 한다. ▴용지 중심의 토지 이용 ▴자족적 주거단지 조성에 따른 주변 지역과의 단절 ▴재건축 추진 시 '도시 및 주거환경정비법'과 부정합 등의 한계가 있어 개정 필요성이 제기되어 왔다.

아파트지구 14개 지구(14만 9,684세대)

아파트지구 14개 지구(14만 9,684세대)
지구명	면적(㎡)	지정년도	지구명	면적(㎡)	지정년도
가락	117,715	1979	여의도	550,734	1976
반포	2,694,626	1976	원효	27,117	1976
서빙고	816,003	1976	이수	81,633	1976
서초	1,187,273	1976	이촌	44,910	1976
아시아선수촌	183,195	1983	잠실	2,347,112	1976
암사명일	539,894	1979	청담·도곡	1,064,794	1976
압구정	1,151,188	1976	화곡	384,517	1976

서울 시내 아파트지구 현황 (14개, 약 11.2㎢)

시는 2017년부터 과거의 도시관리기법인 '아파트지구 개발기본계획'을 '지구단위계획'으로 전환하기 위한 방향을 정하고 별도의 기준 마련, 지난해부터 변경된 제도로 시행해 왔으나 본격적인 주택공급 확대와 재건축 정상화를 위해 규제완화 등 제도를 추가로 보완했다.

이번 지침 개선으로 '아파트지구' 내 재건축 과정에서 수립하는 정비계획에서 도시관리계획 부문을 '지구단위계획'으로 전환, 공동주택 재건축 시 용적률·높이·용도 등의 적용이 보다 유연해지게 된다.

먼저 개발기본계획 상의 모든 용지[주택용지, 중심시설(지구·주구·분구중심) 용지 등]를 '획지'로 전환하여 입체적이고 복합적인 토지이용이 가능하게끔 개선한다. 재건축 대상 주택용지는 '특별계획구역'으로 지정하여 지구 차원의 선제적인 재건축 가이드라인을 제시, 신속한 정비계획 수립이 가능토록 했다.

주택용지, 중심시설용지 등 각종 용지를 획지로 전환

한강변 주택용지에 일률적으로 부여되었던 공공기여 15% 의무 규정도 심의를 통해 주변 기반시설 현황 등을 고려하여 유연하게 운영토록 변경되면서 꼭 필요한 기반시설은 확보하고, 재건축 사업성도 향상될 전망이다.

아울러 지구단위계획 전환 시 기존 중심시설용지에도 위원회 심의를 통해 주거전환을 허용(용도완화 공공기여 5~10% 필요)하고 최고 높이도 40m까지 완화를 원칙으로 하되 입지별 특성을 고려하여 유연하게 적용한다.

일부 '아파트지구'에만 남아있는 '개발 잔여지'도 당해 용도지역 용도·밀도 등 일반적 기준을 적용(비주거, 주거복합 허용)토록하고, 최고 높이도 40m까지 허용한다. 현재 서울 시내에는 ‘개발 잔여지’ 5개 지구(반포, 서빙고, 청담·도곡, 이촌, 압구정) 91개 필지가 남아있다.

시는 또 주택 공급을 확대하고 체계적인 개발, 주변 경관과 조화로운 정비계획을 유도하기 위해 중심시설용지·개발 잔여지가 인근 주택단지와 통합 재건축하거나 일정 규모(5,000㎡ 또는 100세대) 이상으로 개발하는 경우, 기존의 '주택용지'와 동일한 전환기준으로 적용할 계획이다.

서울시는 앞으로 '아파트지구' 제도와 도시관리계획 중첩 등의 문제가 발생하지 않도록 각 '아파트지구'별로 지구단위계획을 결정하는 시점에 아파트지구 폐지 결정고시를 동시에 진행할 예정이다.

유창수 서울시 주택정책실장은 "앞으로 서울 시내 14개 아파트지구의 재건축 사업이 효율적이고 유연하게 추진될 것으로 기대된다"며 "지침 개선과 규제 완화를 통해 주택 공급을 확대하고 아파트 밀집지역에 대한 지속가능하고 일관된 도시관리체계를 마련해 나가겠다"고 말했다.

압구정 등 14개 아파트지구 규제 폐지 > 참고자료

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압구정 등 14개 아파트지구 규제 폐지…재건축 쉬워진다