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계약해제(최수영 변호사/금호베스트 공인중개사사무소 자문변호사)
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최수영 변호사(법무법인 시공)01052677083
#계약해제2022다255614 소유권이전등기 (아) 파기환송[매수인이 잔금 지급기일 내에 잔금을 지급하지 못하여 매매계약이 자동 실효되었는지 여부가 문제된 사안]◇1. 부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 그 지급기일 도과사실만으로 매매계약이 자동 해제되는지 여부(X), 2. 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 매매계약이 자동적으로 실효된다고 볼 수 있는 특별한 사정의 의미◇부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 지급기일의 도과사실만으로는 매매계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다777 판결 등 참조).다만 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다거나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다(대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결, 대법원 2020. 12. 24. 선고 2018다256023 판결 등 참조).☞ 주식회사 甲은 〇〇시 △△동 일대에 공동주택 신축사업을 영위하기 위해 피고와의 사이에 피고로부터 피고 소유의 이 사건 토지 지분을 매수하는 내용의 계약을 체결하고, 피고에게 계약금(매매대금의 10분의 1)을 지급하였음. 이후 원고(주택법에 따라 설립된 지역주택조합)는 주식회사 甲으로부터 위 공동주택 신축사업에 관한 권리·의무를 포괄적으로 양수하였고, 피고와의 사이에 피고로부터 이 사건 토지 지분을 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’)을 체결하였음. 이 사건 매매계약은, 계약금을 주식회사 甲이 원고에게 지급하였던 것으로 대체하고, 잔금은 2017. 5. 31. 지급하되 피고는 원고로부터 잔금을 지급받음과 동시에 원고에게 소유권이전에 필요한 일체의 서류를 교부하고 임차권 등의 권리제한 없이 토지를 인도하기로 정하였음. 또한 ‘원고가 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않은 경우에는 계약금 전액이 피고에게 귀속되고 추후 협상’하기로 특약하였음(이하 ‘이 사건 특약’). 원고는 잔금 지급기일까지 피고에게 잔금을 지급하지 않았으나, 이후 피고에게 잔금 일부를 지급하고 나머지 금액을 변제공탁하였음☞ 원심은, 원고와 주식회사 甲 사이의 포괄양수도계약, 이 사건 매매계약의 체결과정, 이 사건 특약의 취지 등에 비추어 보면, 이 사건 특약은 원고가 잔금 지급기일 내에 잔금을 지급하지 못한 경우 그 기일 도과사실 자체만으로 피고의 소유권이전등기의무의 이행 또는 이행제공이 없더라도 이 사건 매매계약의 효력을 상실시키기로 약정한 것이므로 원고가 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 이 사건 매매계약이 해제되었다고 보아, 원고의 청구를 받아들이지 않았음☞ 그러나 대법원은, 이 사건에서 인정되는 여러 사정에 비추어 살펴보면 원고가 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못한 경우 피고의 소유권이전등기에 필요한 서류 교부 등 반대의무의 이행 또는 이행제공 없이 이 사건 매매계약을 실효시키기 위하여 이 사건 특약을 두었다거나 원고가 이 사건 매매계약의 자동해제를 감수하겠다는 약정을 하였다고 보기는 어렵고, 피고가 자신의 반대의무를 이행 또는 이행제공하면서 원고에게 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였다는 사정도 없다고 판단하여, 원심판결을 파기‧환송하였음
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