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#계약해제(최수영 변호사/금호베스트 자문변호사)
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최수영 변호사(법무법인 시공)01052677083
#계약해제대법원 2020. 11. 26 선고 2020다253379 판결 [계약금반환]1. 사안 개요원고는 피고가 진행한 공매절차에서 이 사건 부동산을 낙찰받은 다음 피고와 이 사건 매매계약을 체결하고 이 사건 계약금을 지급하였다.이 사건 공매 공고문과 이 사건 매매계약의 내용에는 '이 사건 매매계약 이후에 발생하는 처분금지가처분은 매수인의 책임으로 처리ㆍ해결해야 한다.'는 이 사건 처분금지가처분 특약이 포함되어 있다.이 사건 매매계약 이후 이 사건 부동산에 관하여 처분금지가처분이 되자, 원고는 잔금 지급기일을 연장하고 가등기를 해달라고 요청하였다. 그러나 피고는 원고가 잔금을 지급하지 않았다는 이유로 이 사건 매매계약을 해제하고 이 사건 계약금을 몰취한다고 통보하였다.2. 이 사건 처분금지가처분 특약이 포함된 이 사건 공매 공고문과 이 사건 매매계약이 약관에 해당하는지 여부(원고의 부대상고이유)가. 약관의 규제에 관한 법률(이하 '약관법'이라 한다) 제2조 제1호에 따르면, 약관이란 그 명칭이나 형태 또는 범위와 상관없이 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위해 일정한 형식으로 미리 마련한 계약 내용을 말한다. 구체적인 계약에서 당사자 사이에 개별적으로 이루어진 합의는 약관법의 규율대상인 약관에 해당하지 않는다(대법원 2001. 11. 27. 선고 99다8353 판결, 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다39807 판결 참조).나. 원심은 다음과 같은 이유로 이 사건 처분금지가처분 특약이 포함된 이 사건 공매 공고문과 이 사건 매매계약이 약관에 해당하지 않는다고 판단하였다.(1) 이 사건 공매 공고문의 '4. 유의사항' 부분은 다른 부동산의 공매 공고문에도 유사하게 규정되어 있다. 하지만 원고가 다투는 부분인 이 사건 매매계약 이후 설정된 처분금지가처분의 처리를 매수인의 책임으로 돌리는 내용은 이 사건 공매 공고문의 '5. 특이사항' 부분과 이 사건 매매계약의 일부 조항에 포함되어 있다. '5. 특이사항' 부분은 피고가 공매하는 모든 부동산에 관한 공고문에 일률적으로 규정된 것이 아니라 개별 공매 목적물의 특성을 고려하여 목적물에 따라 상이하게 규정되고, 이 사건 매매계약의 내용도 '5. 특이사항'의 내용을 반영하여 이 사건 부동산에 한정하여 개별적으로 정해진 것이다.설령 이 사건 부동산에 관하여 진행된 수차례의 공매절차에서 동일한 내용의 공고문과 매매계약서가 활용되었더라도, 이는 이 사건 부동산에 한정하여 공매절차에서 최종 낙찰자를 정하여 그와 일회적인 매매계약을 체결하기 위해 반복적으로 제시된 것에 불과하고, 피고가 다수의 상대방과 동종의 계약을 반복적으로 체결할 목적으로 마련한 것이라고 보기 어렵다. 이 사건 부동산에 관한 공매 공고문 중 '5. 특이사항' 부분은 공매절차가 진행된 그 해의 이 사건 부동산의 현황 등에 따라 내용이 조금씩 달라져 온 것으로 보인다.(2) 공개경쟁입찰방식을 통한 매각절차라는 공매절차의 특성상 피고가 해당 부동산의 특성을 고려하여 공매 공고문의 내용이나 세부 계약 조건을 미리 정하고, 입찰자는 피고가 이미 제시한 공매와 계약 조건을 보고 공매 목적물에 현존하거나 발생할 수 있는 위험 등을 고려하여 입찰 여부를 결정한다. 피고가 공매 공고문과 매매계약서를 미리 작성하는 것은 공매절차의 특성에서 비롯되는 것이지 다수의 상대방과 동종의 계약을 반복적으로 체결하기 위해 미리 작성하는 것이 아니다.(3) 이 사건 공매절차에서는 원고가 단독으로 입찰에 참가하여 낙찰자로 지정되어 피고와 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하였다. 피고가 진행한 다른 공매절차에서 사용한 공매 공고문이나 매매계약서에 이 사건 처분금지가처분 특약과 같은 내용이 기재되어 있는 것을 찾기 어렵다.원심판결 이유를 위에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 처분금지가처분특약이 포함된 이 사건 공매 공고문과 이 사건 매매계약은 약관법의 규율대상인 약관에 해당하지 않는다고 보아야 한다. 원심판결에 부대상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 약관법에서 정한 약관에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
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