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게약해제(최수영 변호사/금호베스트 공인중개사 자문 변호사)
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최수영 변호사(법무법인 시공)01052677083
#계약해제대법원 2019. 1. 17 선고 2018다244013 판결1. 사건의 개요가. 원고는 2015. 2. 10. 피고 2와 사이에 지하 2층, 지상 8층의 집합건물인 이 사건 건물 중 위 피고 소유인 지하 2층 및 지상 2 내지 8층(이하 '이 사건 부동산'이라고 한다)을 95억 원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 그 후 원고와 피고 2는 2015. 10. 23. 이 사건 부동산에 관하여 그 매매대금을 84억 원으로 하되 그중 18억 원은 이미 지급된 것으로 하고 나머지 잔금 66억 원을 2015. 11. 6.까지 지급하기로 변경하는 내용의 매매계약을 체결하면서(이하 '이 사건 매매계약'이라고 한다), 그와 별도로 '이 사건 건물 지하 1층 및 지상 1층 구분소유자들의 건축허가동의서 등(이하 '동의서 등'이라고 한다)이 잔금지급일인 2015. 11. 6.까지 구비되지 않을 경우 이 사건 매매계약은 특별한 절차나 통지 없이 전부 무효로 한다.'라는 내용의 합의(이하 '이 사건 합의'라고 한다)를 하였고, 이에 따라 원고는 이 사건 매매계약에 따른 잔금을 지급하기 위하여 대출을 받고자 하였다.나. 그런데 피고 2는 2015. 11. 24.경 원고에게 '이 사건 매매계약상 잔금지급일인 2015. 11. 6.까지 이 사건 건물 중 지하 1층 및 지상 1층 구분소유자들의 건축허가동의서 등이 구비되지 않았으므로 이 사건 매매계약은 이 사건 합의에 따라 무효가 되었고, 피고 2는 이 사건 매매계약에 따라 실제로 지급받은 돈이 없으므로, 피고 2가 원고에게 이 사건 매매계약의 무효로 반환할 돈은 없다'는 내용의 내용증명을 보냈다.2. 제1심판단원고는, 주위적으로 이 사건 매매계약이 유효함을 전제로 위 매매계약 등에 기해 피고들을 상대로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차 이행 등을 구하고, 예비적으로 이 사건 주위적 청구 전부 인용을 해제조건으로 피고 2의 채무불이행을 이유로 이 사건 매매계약을 해제하였다고 주장하면서 피고 2를 상대로 그에 따른 원상회복으로 원고로부터 지급받은 매매대금 18억 원 및 이에 대한 법정이자와 지연손해금 및 채무불이행으로 인한 손해배상을 구하고 있다.이에 대하여 제1심은, 피고 2는 이 사건 합의에 따라 동의서 등 징구의무를 부담함에도 이를 이행하지 않았고 이 사건 매매계약은 위와 같은 채무불이행을 이유로 한 원고의 해제 의사표시에 따라 적법하게 해제되었다고 판단하여 원고의 주위적 청구를 모두 기각하였으나, 피고 2에 대한 예비적 청구는 이를 인용하였다.3. 제2심판단원심은, 이 사건 합의는 원고와 피고 2 모두 동의서 등 징구를 시도하되 이 사건 매매계약의 잔금 지급기일까지 동의서 등이 확보되지 않을 경우 이를 일방의 잘못으로 돌리지 않고 이 사건 매매계약의 효력을 상실시키기로 하는 취지의 합의이고, 피고 2가 동의서 등 징구의무를 부담하는 것은 아니라고 보았다.그리하여 원심은 이 사건 합의서에 정한 기한 내에 원고 또는 피고 2가 동의서 등을 확보하였다고 볼 증거가 없으므로 이 사건 매매계약은 이 사건 합의서에 따라 그 잔금 지급기일에 자동으로 해제되었다는 이유로, 이 사건 매매계약이 유효함을 전제로 하는 원고의 주위적 청구를 모두 기각하였다.그리고 피고 2가 동의서 등 징구의무를 부담한다고 볼 수 없는 이상, 피고 2가 위와 같은 의무를 불이행하였음을 전제로 한 원고의 예비적 청구 역시 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다는 이유로 이를 기각하였다(원심은 피고 2의 동의서 등 징구의무 불이행을 이유로 한 원고의 이 사건 매매계약 해제 주장에 위 매매계약이 당사자 일방의 귀책사유 없이 자동으로 해제되었다는 주장이 포함되어 있다고 보기는 어렵다고 한다).4. 대법원의 판단계약해제의 효과로서 원상회복은 부당이득에 관한 특별 규정의 성격을 가지는 것이고( 대법원 1997. 12. 9. 선고 96다47586 판결 등 참조), 채무불이행을 이유로 한 이 사건 매매계약 해제에 따른 원상회복으로서 이미 지급한 매매대금 반환을 구하는 소송은 원심 판시와 같은 이유로 이 사건 매매계약이 자동으로 해제 또는 실효되었음을 이유로 이미 지급한 매매대금의 반환을 부당이득반환으로서 구하는 소송과 소송물이 동일하다( 대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다5978 판결, 대법원 2007. 7. 13. 선고 2006다81141 판결 등 참조). 따라서 원고의 예비적 청구를 기각하는 원심판결이 확정될 경우, 원고가 피고 2를 상대로 이 사건 매매계약이 이 사건 합의에 기해 자동으로 해제 또는 실효되었음을 이유로 이미 지급한 매매대금의 반환을 부당이득반환으로서 구하는 것은 위 확정판결의 기판력에 저촉되어 허용될 수 없다.그런데 채무불이행에 따른 법정해제이든 아니면 이 사건 합의에 의한 자동해제이든 이러한 사정들은 피고 2의 채무불이행 책임의 유무를 좌우하는 사유가 될 수 있음은 별론으로 하더라도, 적어도 이 사건 매매계약이 효력을 상실하여 그에 따라 이행된 급부가 반환되어야 한다는 결론을 달리할 사유가 되지 못한다.또한 원고의 이 부분 주장에는, 원심이 자동해제라는 법률효과 발생의 요건사실로 인정한 이 사건 합의 성립 사실 및 잔금 지급기일까지 동의서 등을 징구하지 못한 사실 등이 포함되어 있다. 기록에 의하면 피고 2 역시 '이 사건 합의는 잔금 지급기일까지 동의서 등을 확보하지 못할 경우 이 사건 매매계약이 자동적으로 실효된다는 취지의 합의'라고 주장하고 있음을 알 수 있고, 이 점에 관하여는 원심 변론종결일에 이르기까지 당사자 쌍방이 제출한 소송자료를 통하여 충분한 심리가 이루어진 상태이기도 하다.그렇다면 원심으로서는 원고에게 그 주장이 이 사건 매매계약의 법정해제에 따른 원상회복으로서 매매대금 등의 반환과 손해배상의 청구가 인정되지 않는다면 위 매매계약이 이 사건 합의에 따라 자동해제되었음을 이유로 매매대금 등의 반환을 구하는 취지인지에 관하여 의견을 진술할 기회를 부여하고, 원고 주장이 그와 같은 취지라면 그 당부를 심리ㆍ판단하였어야 한다. 원심이 이러한 조치를 취하지 아니한 채, 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 이 부분 청구를 배척한 데에는 석명의무를 다하지 아니하여 필요한 심리를 제대로 하지 아니한 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.(원고 승)
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