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매수심리 위축에 손발 묶인 시장…아파트 미입주자, 집 안팔려 '발동동'

주택산업연구원, 아파트 미입주 10채 中 4채 "기존 집 못 팔아서"

[아이뉴스24 김서온 기자] 부동산 시장에 불고 있는 찬 바람이 점점 거세지고 있다. 지난 7월 사상 첫 빅스텝(한 번에 기준금리 0.5%포인트 인상)에 이어 기준금리가 4회 연속 인상되면서 매수 심리도 위축되고 있다.

서울 아파트값은 4주 연속 하락했고, 지난주 0.05% 떨어져 하락폭이 더 커졌다. 전체 25개 구 중 절반이 넘는 15개 구가 하락, 고가 아파트가 많은 송파와 강동이 크게 내렸다. 서울 아파트 매매수급지수도 3년 2개월 만에 최저치를 기록했다.

7일 한국부동산원에 따르면 지난달 말(29일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 81.8로 전주(82.9)보다 1.1포인트 떨어졌다. 이는 지난 2019년 7월 1일 조사(80.3) 이후 약 3년 2개월 만에 가장 낮은 수치를 기록한 것으로, 아파트 매매수급지수는 지난 5월 이후 17주 연속 내림세를 이어가고 있다.

매매수급지수는 100을 기준으로 '0'에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, '200'에 가까울수록 사려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

거래가 이뤄지지 않으면서 아파트값도 하락세다. 부동산R114에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.05% 하락했다. 재건축이 0.09% 떨어져 지난 2020년 5월 8일 -0.13%의 변동률을 기록한 이후 가장 많이 내렸고, 일반 아파트는 0.04% 떨어졌다. 신도시와 경기·인천도 각각 0.02%, 0.05% 하락했다.

서울은 기준금리 인상 여파로 매수 심리가 더욱 위축되면서 하락폭이 커졌고 상승 지역은 한 곳도 없었다. 지역별로는 ▲송파(-0.19%) ▲강동(-0.13%) ▲성북(-0.09%) ▲서대문(-0.08%) ▲관악(-0.07%) ▲구로(-0.07%) ▲은평(-0.07%) 등이 떨어졌다.

거래 절벽 여파는 새 아파트 미입주로도 이어지고 있다. 지난 7월 기준 새 아파트 미입주 사유 가운데 '기존 주택 매각 지연'이 가장 큰 비중을 차지한 것으로 조사됐다.

지난달 주택산업연구원이 한국주택협회·대한주택건설협회 회원사 주택건설업체 500여 곳을 대상으로 전국 아파트 수분양자들의 미입주 사유를 조사한 결과 '기존 주택 매각 지연'이라는 응답이 40.2%로 가장 많았다. 고강도 대출 규제와 기준금리 인상 압박으로 매매 시장의 '거래 절벽' 기조가 깊어진 영향으로 풀이된다.

이어 '잔금대출 미확보'(28.0%), '세입자 미확보'(26.0%) 등이 뒤를 이었다. 같은 기간 입주율은 전국 79.6%, 수도권 88.7%, 광역시 79.6%, 기타지방 76.1%를 기록했다.

주택산업연구원은 "입주율 저하를 막기 위해서는 주택 거래 활성화와 무주택자에 대한 대출 지원 강화, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 등의 조치가 필요하다"고 지적했다.

매수 심리가 얼어붙고, 길어지고 있는 거래 절벽 현상에 '1주택 보유자'들의 갈아타기도 점점 더 어려워지는 분위기다.

서울 서초구 서초동 일원 아파트 1채를 보유하고 있는 40대 A씨는 자녀 교육을 위해 현재 보유하고 있는 주택을 올해 말까지 매각하고, 면적 관계없이 비슷한 가격대의 대치동 일원 매물을 알아보고 있다. 그러나 마음에 드는 매물이 있음에도 불구하고, 매매로 내놓은 물건이 나가지 않아 고민이 커지고 있다.

A씨는 "현재 보유한 아파트를 매각하고 들어갈 수 있는 대치동 매물을 보러 여러 부동산에 들렀으나 '먼저 집을 팔고 오라'는 퇴짜 아닌 퇴짜를 맞았다"며 "예상했던 가격대에서 훨씬 더 넓은 면적대의 급매물이 있었지만, 보유하고 있는 매물이 나가야 부동산이랑 얘기가 된다"고 말했다.

대치동 일원 B부동산 관계자는 "최근 급매물을 찾거나, 갈아타기를 위한 1주택 보유자들의 문의가 이어지고 있다"며 "그러나 특히 1주택자 중 갈아타기를 고려하는 경우에는 우선 보유한 주택이 '팔리느냐, 팔리지 않느냐'가 포인트"라고 설명했다.

이어 "대출도 되지 않는 강남권 고가 매물을 순수 본인 능력으로 매입해야 하는데, 여분의 자금이 없다면 비슷한 규모의 매물을 보유하고 있는 1주택자는 보유 매물을 처분하는 길이 유일하다"며 "최근 시장 손발이 꽁꽁 묶이고 거래 절벽 분위기가 길어지고 있어 갈아타기도 점점 어려워지고 있다"고 덧붙였다.

이에 추가 금리 인상으로 인한 집값 하방 압력이 커지고 매수 심리가 점점 위축되는 가운데, 거래 절벽 현상이 당분간 이어질 것이라는 전망도 나오고 있다.

임병철 부동산R114 리서치팀 팀장 "최근 사상 처음으로 기준금리가 4회 연속 인상됐다. 연내 상승 기조가 유지된다면 최대 3.0%가 전망되는 상황"이라며 "잇단 금리 인상으로 매수세가 더 위축, 종부세를 포함 재건축 등 규제 완화에 대한 정책 결정도 늦어지면서 시장의 불확실성도 커지고 있다"고 했다.

이어 "지난달 서울 아파트 매매 거래량이 역대 최저 수준을 보이는 것처럼, 매수 심리 위축에 따른 거래 절벽이 상당 기간 지속될 것"이라고 덧붙였다.