《 공공주택 50만호 공급제도 마련에 따른 변화(사례) 》

청년과 무주택 서민의 내집 마련 기회 확대 및 주거사다리 제공을 위한 공공주택 50만호 공급계획(10.26)의 후속조치로, 차질 없는 공공주택 공급을 위한 세부 공급방안이 마련된다.

국토교통부(장관 원희룡)는 공공분양주택 유형별(나눔형․선택형․일반형) 공급모델, 입주자격 및 입주자 선정방식 등을 규정한 ｢공공주택특별법｣ 시행령 및 시행규칙, ｢공공주택 입주자 보유자산 관련 업무처리기준｣, ｢공공주택 업무처리지침｣개정안을 11월 28일부터 입법예고 및 행정예고 한다고 밝혔다.

｢공공주택특별법｣ 하위법령 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

< 공공주택 유형별 공급을 위한 제도적 기반 마련 >

① 나눔형 주택(25만호)

시세 70% 이하로 분양받는 나눔형 주택(법적 유형은 이익공유형 분양주택)의 경우, 공공에 환매 시 수분양자의 몫(환매조건)과 청약자격, 공급비율, 입주자 선정방식 등을 새롭게 규정*한다.

* 분양가는 현행 기준(분양가상한금액의 80% 이하에서 사업자가 정하는 가격) 유지

(환매조건) 수분양자가 의무거주 기간(5년) 이후 공공에 주택을 환매* 시 처분손익의 70%를 수분양자에게 귀속(공공 귀속 30%)한다. 이에 따라, 수분양자는 주택가격 상승기(감정가>분양가)에 처분이익의 70%를 얻게 되며, 하락기(감정가<분양가)에는 처분손실의 70%만 부담하면 된다.

* 환매금액(수분양자 취득액)은 분양가격과 처분손익(감정가격-분양가격) 70%의 합

(청약자격) 각 유형별 소득∙자산 기준으로는 이번에 신설되는 청년 유형은 월평균 소득* 140%, 순자산**(본인 기준) 2.6억원 이하로, 신혼부부는 월평균 소득 130%(맞벌이 140%), 순자산(세대 기준) 3.4억원 이하로, 생애최초자는 월평균 소득 130%, 순자산(세대 기준) 3.4억원으로 정한다.

* 전년도 도시근로자 월평균 소득(청년 유형은 가구원수별 1인, 이외에는 가구당)
** 부동산가액(공시가격 또는 시가표준액)+자동차가액+금융자산가액+일반자산가액-부채

또한, 청년 유형의 경우 이른바 ‘부모 찬스’를 방지하고, 내집 마련이 꼭 필요한 청년이 기회를 얻을 수 있도록, 부모의 순자산이 상위 10%(약 9.7억원, 순자산 9분위의 경계값)에 해당하는 경우 청약자격을 제한한다.

(공급비율) 전체 공급물량의 80%는 미혼 청년, 신혼부부 등을 위해 특별공급(청년 15%, 신혼부부 40%, 생애최초자 25%)되며, 나머지 20%는 일반공급(추첨제 20%)된다.

(입주자 선정방식) 청년, 신혼부부, 생애최초자 등 입주자 유형에 따른 우선공급 및 잔여물량 공급방식을 규정한다.

(청년) 일하는 청년*을 배려하기 위해 근로기간(소득세 납부) 5년 이상 해당하는 사람에게 청년 몫의 30%를 우선공급(본인소득, 해당지역 연속 거주기간, 청약통장 납입횟수 등 배점제)하고, 잔여물량(70%)은 본인소득, 근로기간 등을 고려하여 배점제로 공급한다.

* 주택소유 이력이 없는 19~39세의 미혼 청년

(신혼부부) 혼인 장려 등을 위해 예비 또는 혼인 2년 이내 신혼부부*(2세 이하 자녀를 둔 한부모가족 포함)에게 신혼부부 몫의 30%를 우선공급(가구소득, 해당지역 연속 거주기간, 청약통장 납입횟수 등 배점제)하고, 잔여물량(70%)은 미성년 자녀 수, 무주택기간 등을 고려하여 배점제로 공급한다.

* 혼인기간 7년 이내 또는 6세 이하 자녀가 있는 부부

(생애최초자) 월평균소득 100% 이하(‘22년, 621만원)에서 추첨을 통해 생애최초자* 몫의 70%를 우선공급하고, 잔여물량(30%)은 월평균소득 130% 이하(‘22년, 807만원)에서 추첨을 통해 공급한다.

* 주택소유 이력이 없고, 배우자 또는 미혼자녀를 둔 자(소득세 5년 납부 要)

(일반공급) 순차제* 방식을 적용하되, 공급면적과 무관하게 소득(월평균 100%)과 자산(순자산 3.4억원)기준을 적용하고, 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 운영한다.

* 3년 이상 무주택세대 구성원으로서 저축총액 또는 납입횟수가 많은 자(월 10만원만 인정)

(토지임대부) 건물 값만으로 저렴하게 내집을 마련할 수 있는 토지임대부 주택의 경우 나눔형 주택의 청약자격, 입주자 선정 방식 등을 동일하게 적용하되, 전체 건설량의 10% 범위 내에서 지자체 여건에 맞는 공급대상(예 : 다자녀 가구)에게 공급할 수 있도록 재량권을 부여한다.

② 선택형 주택(10만호)

저렴한 임대료로 일정기간(6년) 임대거주 후 분양 여부를 선택할 수 있는 선택형 주택의 분양가격, 청약자격, 공급비율, 입주자 선정방식 등을 규정한다.

(분양가격) 분양가는 입주 시 감정가와 분양 시 감정가를 산술 평균[분양가격 = (입주 시 감정가+분양 시 감정가)/2]한 금액으로 하되, 수분양자 부담 등을 고려하여 분양 시 감정가를 초과하지 않도록 한다.

(청약자격) 각 유형별 소득∙자산 기준은 청년 유형은 월평균 소득* 140%, 순자산(본인 기준) 2.6억원 이하(부모의 순자산은 나눔형과 동일기준 적용)로, 신혼부부는 월평균 소득 130%(맞벌이 140%), 순자산(세대 기준) 3.4억원 이하로, 생애최초자는 월평균 소득 130%, 순자산(세대 기준) 3.4억원 이하로, 다자녀∙노부모는 월평균 소득 120%, 순자산(세대 기준) 3.4억원 이하로, 일반은 월평균 소득 100%, 순자산(세대 기준) 3.4억원 이하로 정한다.

* 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 소득(청년 유형은 가구원수별 1인)을 적용하되, 1인가구(일반)는 +20%, 2인가구(일반,신혼,생애최초,노부모)는 +10% 가산

(공급비율) 전체 공급물량의 90%는 미혼 청년, 신혼부부 등을 위해 특별공급(청년 15%, 신혼부부 25%, 생애최초자 20%, 다자녀 10%, 노부모 5% 등)되며, 나머지 10%는 일반공급(추첨제 20%)된다.

(입주자 선정방식) 청년, 신혼부부, 생애최초자 등 입주자 유형에 따른 우선공급 및 잔여물량 공급방식을 규정한다.

(청년) 나눔형과 동일하다.

(신혼부부) 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하에서 배점제(자녀 수, 청약통장 납입횟수 등)로 신혼부부 몫의 70%를 우선공급하고, 잔여물량(30%)은 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 이하에서 배점제로 공급한다.

(생애최초자) 나눔형과 동일하다.

(다자녀) 소득∙자산요건을 충족한 사람에 대해 배점제(미성년 자녀 수, 무주택기간, 청약통장 가입기간 등)로 100%를 공급한다.

(노부모) 소득∙자산요건을 충족한 사람에 대해 순차제 방식으로 100%를 공급한다.

(일반공급) 나눔형과 동일하다.

③ 일반형 주택(15만호)

시세 80% 수준으로 분양하는 일반형 주택의 경우 기존 청약제도를 개편하여 일반공급 비중을 확대하고, 추첨제를 신설한다.

(일반공급 확대) 그간 공공분양 일반공급은 공급비율(15%)이 너무 적어 무주택 4050 계층이 내집 마련 기회에서 소외된다는 지적이 있어온 바, 일반공급 비율을 2배(15→30%)로 대폭 늘려 자금마련이 비교적 용이한 무주택 4050 계층의 내집 마련을 지원한다.

(추첨제 신설) 청약통장 납입횟수가 적은 청년 등에게도 청약기회를 제공하기 위해 일반공급 물량의 20%는 추첨제로 공급한다.

< 공공주택지구 내 공공주택 건설비율 확대 >

현재 공공주택지구 내 공공주택(공공임대+공공분양) 건설비율은 해당 지역 주택 수요 등과 무관하게 일률적으로 규정(공공임대주택 35% 이상, 공공분양주택 25% 이하)되어, 주택 수급변화 등에 유연한 대응이 어려웠다.

이에 국토교통부 장관이 주택 수요 및 여건 등을 고려하여 공공주택사업자와 협의를 통해 공공주택 건설비율을 5%p 범위 내에서 조정할 수 있도록 하여, 다양한 주거수요에 적극적으로 대응할 수 있는 기반을 마련한다.

또한, 무주택 서민의 내집 마련 수요에 부응하기 위해 기존 공공분양주택 공급 한도를 ‘25% 이하’ → ‘30% 이하(5%p 증가)’로 상향한다.

< 공공주택 관련 기타 제도개선 >

공공주택 신청 시 신청자와 경제적으로 독립된 세대주까지 금융정보 제공 동의를 받아야 하는 불편을 줄이기 위해 금융정보 제공 범위를 공공주택 신청자와 동일한 주민등록표에 등재된 세대주 중 배우자, 직계존비속으로 한정*한다.

* (현행) 직계존속이 아닌 세대주(지인)와 동일 주민등록표상 등재된 청년(신청자)의 경우, 지인 및 지인의 배우자·직계존비속 → (개선) 신청자의 세대주 중 배우자, 직계존·비속

현재 신혼희망타운(분양주택)의 경우, 예비신혼부부는 입주자모집 공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명하여야 하나, 입주시기가 도래한 주택에 추가모집을 통해 입주한 경우에는 입주 이후 혼인사실을 증명하지 못함에 따라 분쟁이 발생할 소지가 있어, 입주자모집 공고일로부터 입주일까지의 기간이 1년 미만인 경우에는 혼인증빙 제출기한을 입주 전까지로 하여, 입주 후 계약해제 등에 따른 불필요한 분쟁 소지를 없앤다.

또한, 공공주택 입주자격 중 자산기준 적용 시 금융자산가액·부채 산출기준을 명확히 하고, 농업인에 대해서는 자산기준 적용을 완화*하는 등 제도 운영상 미비점을 보완한다.

* ｢산지관리법｣에 따른 토지를 소유하고 있는 농업인의 토지 자산 제외

국토교통부 권혁진 주택토지실장은 “이번 개정을 통해 청년과 무주택 서민의 내집 마련을 위한 공공주택 50만호 공급의 실질적인 제도 기반이 마련되는 만큼, 연내 사전청약 추진 등 앞서 국민들께 발표한대로 공공주택 조기 공급이 이루어질 수 있도록 모든 노력을 다하겠다”라며, “국민들께서도 이번에 새로이 마련되는 공공주택 유형별 청약자격 및 입주자 선정방식 등을 꼭 확인하시고, 연내 사전청약을 포함하여 추후 진행될 공공주택 청약에 많은 관심을 부탁드린다”고 밝혔다.

개정안은 11월 28일부터 입법예고*되며, 개정안 전문은 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr)의 “정보마당/법령정보/입법예고․행정예고”에서 확인할 수 있으며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우 우편, 팩스 또는 국토교통부 누리집을 통해 의견을 제출할 수 있다.

* ①｢공공주택특별법｣ 시행령 개정안 입법예고 : 11.28일 ~ 12.12일
②｢공공주택특별법｣ 시행규칙 개정안 입법예고 : 11.28일 ~ 12.19일
③｢공공주택 입주자 보유자산 관련 업무처리기준｣(고시) 및 ｢공공주택 업무처리지침｣(훈령) 개정안 행정예고 : 11.29일 ~ 12.19일